Horizon

Il contesto: efficienza energetica, sicurezza antisismica, riqualificazioni Raccontare l’edilizia oggi, sotto la lente della sostenibilità, significa interrogarsi su comfort ed energia, sul benessere di chi vive l’ambiente urbano costruito e sull’efficienza in termini di risorse e consumi, con ricadute dirette sull’ambiente. La sostenibilità del costruito rappresenta ormai un requisito irrinunciabile, perché la capacità di limitare l’impatto ambientale si lega alla qualità del prodotto edilizio, o meglio architettonico (e quindi alla qualità dell’abitare), anche grazie agli sforzi compiuti a tutti i livelli dalla filiera edilizia e dal mercato del real estate. Un trend virtuoso che, vista la centralità del progetto architettonico, coinvolge il mondo della progettazione e chi si occupa della manutenzione e gestione del patrimonio, in un’ottica di circolarità che sta entrando ormai nella coscienza comune. Un cammino tracciato anche nel contesto internazionale, con gli accordi di Parigi della Cop21 e con le iniziative europee. Una di queste è la direttiva 2010/31/UE (anche detta EPBD, Energy Performance of Buildings Directive), che ha previsto che gli Stati membri provvedano affinché dal 1 gennaio 2021 tutti gli edifici di nuova costruzione siano edifici a energia quasi zero e a partire dal 1 gennaio 2019 gli edifici di nuova costruzione occupati da enti pubblici e di proprietà di questi ultimi siano edifici a energia quasi zero, altrimenti detti nZEB. Gli incentivi potranno avere un ruolo rilevante nel supporto agli nZEB (conto termico in primis), in particolare se accompagnati da una politica mirata alla conoscenza delle opportunità legate agli stessi da parte delle Pubbliche Amministrazioni. Raccontare l’edilizia oggi significa, anche alla luce di quanto appena detto, raccontare di riqualificazioni, di una nuova edilizia legata al recupero, all’efficienza energetica e alla sicurezza antisismica. La sfida comune è appunto quella che punta a legare la riqualificazione e il recupero con la sostenibilità. Sono molte le riflessioni che segnalano questo legame e ne fanno uno dei motori dell’edilizia del futuro nel nostro Paese. Lo dice ad esempio la fotografia del settore scattata da Ance: in Italia ci sono 12,2 milioni di edifici a uso abitativo, di cui il 70% costruito antecedentemente all’emanazione delle prime norme antisismiche e sull’efficienza energetica (1974 e 1976). Il fabbisogno termico medio di queste strutture, infatti, è quattro volte superiore rispetto alle attuali soglie normative. Inoltre, 9,3 milioni di immobili residenziali sono stati costruiti in territori compresi nelle tre maggiori classi di rischio sismico del Paese. Alla luce di questi dati l’associazione stima che in Italia siano necessari 105 miliardi di euro per opere strutturali di miglioramento sismico e 33,5 miliardi di euro per la riqualificazione energetica. Per far fronte a questa mole di investimenti, eco e sisma bonus potrebbero essere un importante assist. Da non trascuare il ruolo delle utility nella filiera. Per Nomisma, la lenta risalita del settore immobiliare prosegue nel 2018, nonostante il contesto macroeconomico appaia meno favorevole rispetto allo scorso anno. L’incremento delle transazioni (542.480 nel 2017, 566.057 previste per il 2018) non esaurisce il potenziale espansivo ancora inattuato. Da un lato sono oltre 2,6 milioni le famiglie che manifestano ambizioni proprietarie, prevalentemente alimentate dal desiderio di miglioramento della condizione abitativa attuale; dall’altro lato – è questo l’aspetto più interessante per GreenItaly – sono 5,7 milioni le famiglie che manifestano l’intenzione di intervenire nella propria abitazione per interventi di manutenzione straordinaria, prospettando un mercato potenziale di almeno 85 miliardi di euro. Secondo Federico Della Puppa, docente di economia allo Iuav di Venezia e responsabile dell’area Economia&Territorio presso Smart Land srl, in un mercato in costante galleggiamento vanno individuate nuove aree di lavoro, che si possono ricondurre a tre ambiti chiave: recupero del patrimonio edificato oltre 40 anni fa, dal residenziale al non residenziale fino alle opere pubbliche; recupero di aree dismesse con demolizione e ricostruzione; nuovi business basati sulla creazione di nuova domanda e sull’uso intelligente, smart, del digitale, sia nella gestione dei processi costruttivi che soprattutto di quelli manutentivi. Questo ruolo della manutenzione è dimostrato anche dai numeri: nel 2017 su un valore totale della produzione nelle costruzioni di 167,1 miliardi di euro, 124 (74,2% del totale) sono dovuti al recupero edilizio. Recupero sostenuto dagli incentivi fiscali, di fatto l’unico motore positivo per il settore: dal 1998 al 2017 le misure di incentivazione fiscale per il recupero edilizio e per la riqualificazione energetica hanno interessato 16 milioni di interventi, ossia il 62% delle famiglie italiane (stimate dall’ISTAT pari a 25,9 milioni); e hanno attivato investimenti per 264 miliardi di euro. Sono numeri che danno fiducia al settore e ci restituiscono l’importanza della riqualificazione. Il Secondo Osservatorio sulla sostenibilità e sulla sicurezza, presentato da Scenari Immobiliari durante il 26° Forum di Santa Margherita Ligure (14-15 settembre 2018) e realizzato in collaborazione con Johnson Controls, evidenzia che per il 2020 si prevede che il mercato europeo dell’edilizia green raggiungerà un valore di 140 miliardi di euro, sostenuto da politiche nazionali ed europee, intenzionate a promuovere la riduzione della quota di energia impiegata dagli edifici che ad oggi ammonta a circa il 40% dei consumi complessivi, più di industria (32%) e trasporti (28%). La sostenibilità ha un valore di mercato. Secondo “Una nuova edilizia contro la crisi” di Cresme e Symbola, a fronte di un intervento medio di 14.500 euro, un’abitazione ristrutturata aumenta il suo valore di 65.750 euro in media. Nel mercato immobiliare residenziale delle maggiori città italiane le differenze di prezzo tra edifici in classe A e quelli di classi inferiori sono più evidenti nelle zone periferiche (in media +30%), dove la qualità dell’edificio può avere un impatto considerevole nell’orientare le scelte dell’acquirente in cerca di soluzioni con un rapporto particolarmente vantaggioso tra qualità e prezzo. Nelle zone centrali si osserva invece un maggiore appiattimento delle quotazioni (+20% tra classe A rispetto a E, F e G), riconducibile al ruolo preponderante della localizzazione nella determinazione del prezzo di vendita. Questi sono alcuni dei dati evidenziati nel rapporto di Scenari Immobiliari e Johnson Controls, che sottolineano come la classe A valga quindi di più in periferia, ma nelle locazioni il valore aggiunto maggiore è nelle zone centrali: +26%, contro il +15% riscontrato nelle zone periferiche. Questa differenza può essere ricondotta – secondo Scenari Immobiliari e Johnson Controls – alla maggiore difficoltà di imporre canoni più elevati in localizzazioni periferiche a causa della ridotta disponibilità economica di un tipo di domanda che in molti casi non possiede le risorse per investire nell’acquisto di una abitazione. Sempre secondo lo studio citato in tutti i comparti si osserva un ampliamento della forbice delle quotazioni degli immobili di nuova costruzione e recuperati nel rispetto dell’ottenimento di una elevata efficienza energetica. Quanto agli scenari, si stima che gli investimenti necessari ad eseguire interventi di riqualificazione energetica sull’intero patrimonio immobiliare dei tre principali comparti richiederebbero circa 80 miliardi di euro nei prossimi vent’anni. Lo stock residenziale da solo necessiterebbe di oltre 65,2 miliardi di euro per riqualificare gli edifici realizzati tra il dopoguerra e il duemila (oltre 17,2 milioni di immobili). Tra gli immobili a uso commerciale e quelli a uso terziario la cifra necessaria per le riqualificazioni si attesta nell’ordine dei 14,6 miliardi di euro, in questo caso coinvolgendo l’intero stock non ancora interessato da interventi di riqualificazione negli anni passati (pari a 3,1 milioni di unità). Porre l’accento sulla riqualificazione vuol dire parlare anche di ricostruzione post sisma. Il post sisma può essere uno straordinario laboratorio per la ricostruzione del Paese. Il cosiddetto Sismabonus è l’agevolazione fiscale per interventi edilizi antisismici introdotta con la legge di Bilancio 2017 per stimolare nel Paese un’ampia azione di prevenzione antisismica, considerando che 21,8 milioni di italiani abitano in 5,2 milioni di immobili situati nelle zone “rosse”, quelle cioè a più alto rischio sismico, classificate zone 1 e 2. Il Sismabonus riguarda costruzioni adibite ad abitazione (prima e seconda casa), ad attività produttive e parti comuni condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (quasi l’intero territorio nazionale). Non solo ristrutturazioni ma anche la demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, offre la possibilità di detrarre nella dichiarazione dei redditi, su un ammontare delle spese non superiore a 96 mila euro, una percentuale variabile dal 50% fino all’85% secondo le tipologie di intervento. Il progetto Casa Italia, un dipartimento di Palazzo Chigi istituito con lo scopo di mettere in sicurezza le aree sismiche, anche con progetti pilota, è stato archiviato dal nuovo governo (nonostante il coinvolgimento dell’architetto-senatore Renzo Piano che ha dedicato a questo tema la sua attenzione, nell’ambito delle iniziative del suo gruppo G124). A prescindere da questa scelta, a due anni dal terremoto che il 24 agosto del 2016 devastò Amatrice e il Centro Italia, la ricostruzione procede a rilento. In particolare, come sottolinea Legambiente, quella delle scuole: nonostante con le tre ordinanze (14 e 33 del 2017 e la 56 del 2018) siano stati previsti interventi di riqualificazione o nuove edificazioni per ben 235 edifici scolastici, sembrano tuttavia ancora lontani i tempi di realizzazione visto che la maggior parte dei cantieri sono ancora in fase di progettazione o di attuazione. Sempre Legambiente richiama l’attenzione sulla rimozione delle macerie: sono 1.077.037 (40% del totale) le tonnellate di macerie pubbliche che, al 31 luglio 2018, risultano essere state rimosse nelle quattro regioni su un totale stimato di 2.667.000 tonnellate. Si aggiunga la questione legata alla gestione delle macerie, quelle che saranno prodotte dalle demolizioni a cura dei privati, di cui manca una stima, che andrebbe controbilanciata da una partita innovativa da giocare, legata proprio al recupero degli inerti. A titolo di esempio, in Umbria solo il 20% delle 70mila tonnellate di inerti è stato utilizzato dai comuni. In tema di incentivi, con la Legge di Bilancio 2018, è stato inoltre introdotto anche il Bonus verde, un incentivo per la realizzazione di giardini, la sistemazione di terrazzi e balconi, una misura che prevede la detrazione fiscale del 36% per chi sostiene spese per la sistemazione del verde in aree scoperte di pertinenza. Nonostate gli incentivi, la sfida della sostituzione edilizia non è ancora entrata nella cultura condivisa. Politica e misure fiscali spingono verso una dimensione individualistica del mercato. Si sottolinea la convenienza nel comprare immobili vecchi e usati, da riqualificare anche con un interessante plusvalore, tralasciando il fatto che se non si interviene sull’intero immobile si continuerà ad avere un alloggio di qualità in un edificio che non ha le medesime performance. La proprietà frammentata è un’annosa questione italiana. L’Ance, ad esempio, ha ribadito anche al nuovo governo l’urgenza di un quadro normativo che imponga la questione dell’interesse pubblico per certe operazioni su edifici inadeguati, per incentivare la demolizione e ricostruzione che non può essere assorbita dalla sola rendita fondiaria. Per passare alla riqualificazione di interi edifici e quartieri la strada è però ancora lunga. Gli ultimi tragici eventi che hanno scosso il Centro Italia hanno riacceso un faro sull’urgenza dell’adeguamento alle norme antisismiche di quegli edifici che ne sono sprovvisti, specie nelle zone più a rischio.